بقلم ـ حازم عيسوى :
تمهيد: تتفاوت النظم القانونية في تنظيم تملك الأجانب للعقارات فمنها من يتجه للتضييق، ومنها من يتجه لتبسيط شروط التملك بقصد الترويج السياحي وتشجيع الاستثمار، وفي مصر ينظم القانون رقم 230 لسنة 1996 تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء. أولًا: شروط تملك الأجانب للعقارات والأراضي عدا الميراث: 1-أن يكون التملك لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة. 2- ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع. 3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار.(المادة الثانية) ثانيًا:- لرئيس مجلس الوزراء أستثناء من الشرطين الواردين بالبندين 1، 2 من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها ولمجلس الوزاراء ان يضع شروطا وقواعد خاصة بالتملك فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها. ثالثًا:- إذا اكتسب الأجنبى ملكية عقار مبنى أو أرض فضاء فى ظل هذه الشروط، فإنه ملزم بالبناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لشهر تصرفه – فإذا انقضت هذه المدة دون أن يبدأ فى البناء زيدت مدة الحظر من التصرف فيه مدة مساوية للتأخر فى البدء فى البناء.( المادة الثالثة) ثالثًا:- لايجوز لغير المصرى الذى اكتسب لماكية عقار وفقا لاحكام هذا القانون ان يتصرف فيه باى وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكية قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزاراء فى الحالات التى يقدرها الاذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة(المادة الخامسة) رابعًا:- يحظر تملك الأجانب في بعض المناطق بمصر خاصة المناطق الحدودية، ومحافظتي شمال وجنوب سيناء. وضع خاص للتملك في شرم الشيخ: صدر قرار ادارى فى عام 2005 استثنى شرم الشيخ من القواعد السابقة وبموجب هذا القرار يكون من حق الاجنبى الحصول على حق انتفاع لمده 99 سنة وليس تملك حر. سادسً:- بالنسبة للشركات:- تنص المادة ١٢ من القانون رقم ٩٤ لسنة ٢٠٠٥ بشأن تعديل أحكام قانون الشركات المساهمه والتوصيه البسيطة، وذات المسئوليه المحدوده رقم 159/81 وقانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم 8/98 والذي عدلت مادته ال12 بموجب هذا القانون (94 لسنة ٢٠٠٥)0 ( مع عدم الإخلال بالتصرفات التى تمت قبل تاريخ العمل بهذا القانون ، يكون للشركات والمنشأت الحق فى تملك الأراضى والعقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه أيا كانت جنسية الشركاء أوالمساهمين أو محال إقامتهم أو نسب مشاركتهم أو مساهمتهم فى رأس مالها ، وذلك عدا الأراضى والعقارات الواقعة فى المناطق التى يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء ، على أن يحدد هذا القرار شروط وقواعد التصرف فيها )0 و قد أصدر السيد رئيس الوزراء القرار رقم 548 لسنة 2005 ونص على معاملة غير المصريين بعد الحصول على موافقات الجهات المعنية معاملة المصريين لدى تملكهم وحدات للإقامة بها فى بعض المناطق العمرانية الجديدة وفى المناطق السياحية الآتية: 1 – منطقة سيدي عبد الرحمن السياحية المحددة بقرار من وزير السياحة رقم 112 لسنة 1981. 2 – منطقة رأس الحكمة السياحية المحددة بقرار وزير السياحية رقم 105 لسنة 1981. – كما صدرت قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 350 لسنة 2007 وأجازت للشركات والمنشآت حق تملك العقارات والأراضي اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع في أياً كانت جنسية الشركاء أو المساهمين أو محال إقامتهم أو نسب مشاركتهم أو مساهمتهم في رأس مالها فيما عدا الأراضي والعقارات المحددة بالمادتين الثانية “المناطق الإستراتيجية” والثالثة “التي حظرت تملك الشركاء للأراضي والعقارات بشبه جزيرة سيناء” وأجازت المادة الرابعة للشركات والمنشآت استغلال العقارات والأراضي عن طريق حق الانتفاع بالشروط الآتية: – إبرام عقد انتفاع لمدة 99 سنة مع الجهة صاحبة الولاية على الأرض طبقاً لطبيعة كل نشاط، ويجوز تجديد هذه المدة لمدد مماثلة للاتفاق. – الحصول على الموافقات اللازمة من وزارات الدفاع والداخلية وهيئة الأمن القومي والمحافظة المختصة. – تؤول المباني والمنشآت المقامة على الأرض الممنوحة بموجب حق الانتفاع في نهاية مدته إلى الجهة الأصلية المالكة للأرض.
أسباب تشوهات سوق العقارات في مصر
تمهيد: تشهد السوق العقارية في مصر، حالة من التشوهات غير المسبوقة، فعلى الرغم من زيادة المعروض من عقارات خاصة الوحدات السكنية، والإدارية، والمحلات التجارية، وحالة الركود النسبي نتيجة الارتفاع المضطرد في الأسعار مقابل ثبات الدخول، وانهيار قيمة الجنيه في مواجهة الدولار، تستمر الزيادة في أسعار العقار بصورة مغالى فيها، فأين يكمن الخلل الحقيقي ؟ هذا ما سوف نحاول الإجابة عنه في المقال التالي. أولًا: قطاع المقاولات العشوائي”الاقتصاد الأسود”. تصاعدت ظاهرة البناء العشوائي منذ ثورة 25 يناير. وقد أدى دخول بعض مقاولي بئر السلم، في ذلك المجال إلى خلق سوق موازية يقوم هذا القطاع بشراء الأراضي الزراعية على أطراف المدن، ويقسمونها عشوائيًا دون مراعاة الكثافة البنائية وقيود الارتفاع، ويقدمون على تسعير تلك الوحدات بصورة مغالى فيها فالوحدة التي تتكلف ستون ألف جنيه يعرضونها بسعر يبدأ من مائتي ألف جنيه، وهو ظاهرياً سعر متدني مقارنة بالوحدات المبنية طبقا لأصول الصناعة في التقسيمات المعتمدة والمزودة بالمرافق، لكن بعد الأخذ في الاعتبار التكلفة الحقيقية نجد أن هذا السعر غير عادل بالمرة. ثانيًا: هروب المدخرات لسوق العقار كمخزن للقيمة في ظل انهيار سعر الجنيه. أدى تذبذب سعر صرف الدولار في السوق السوداء، فأصبح الجنية المصري بلا قيمة، كل ذلك أدى لتوجيه مدخرات المصريين نحو المضاربة على أسعار العقارات، للحفاظ على القيمة السوقية لتلك المدخرات. فيقوم الناس بشراء عملة أو ذهب أو عقارات أو اراضي.. والدليل على ذلك؛ أنه فور فتح باب الحجز للعقارات تنتهى علمية بيع الشقق بسرعة”. أدى كل ذلك لانتعاش سوق العقارات. ثالثًا: وضع قيود على بيع وحدات الإسكان الاجتماعي. رغم اهتمام الدولة بأزمة الإسكان وسعيها لحل المشكلة بطرح أراضي وعقارات ضمن الإسكان الاجتماعي والقومي والمتوسط ومساهمتها بطرح الأراضي إلا أن هناك مشكلة حقيقية وهي أن قانون الإسكان الاجتماعي فرض العديد من القيود على التصرف بإعادة بيع وتأجير وحدات الإسكان الاجتماعي مما جعلها خارج التداول، الأمر الذي أدى لانفراد مقاولي بئر السلم بسوق العقارات مستغلين حاجة البعض في توفير مسكن ملائم لمستوى الدخل، والراغبين في تحويل مدخراتهم لوحدات عقارية. رابعًا: رفع أسعار المزادات على الأراضي ووحدات الإسكان التي تطرحها الدولة. أدى دخول الدولة كمنافس للقطاع الخاص؛ في طرحها الأراضي والعقارات بأسعار مبدئية مغالى فيها رغم ملكيتها للأرض، فقد أعلنت وزارة الإسكان عن إنشاء وحدات سكنية لمتوسطي الدخل يتراوح سعرها من 2500 جنيه إلى 4250 جنيهًا للمتر الواحد، أدت إلى اشتعال الاسعار والتى وصل سعر المتر الأرض الفضاء لسعر خيالي وصل في بعض المدن إلى 7000 جنيه للمتر. كما وصل سعر متر الأرض في مناطق التجمع الخامس من 6-12 ألف جنيه، وفي أكتوبر يبدأ من 4-8 آلاف جنيه للمتر، في حين سجل 4 آلاف جنيه للمتر في المناطق ذات الطابع الشعبي. كما ساهمت الدولة في زيادة أسعار الأراضي عندما احتكرت وحدها عمليات تجهيز وتزويد الأراضي بالمرافق، واستبعدت القطاع الخاص من المنافسة، وهو ما يؤدي لارتفاع الأسعار ويُظهر للمواطن أن قطاع المقاولات العشوائية لا تستغله. خامسًا : زيادة أسعار مواد البناء. أدت الزيادة المضطردة في سعر الدولار وتكلفة النقل إلى زيادة في أسعار مواد البناء، وأهمها الحديد والأسمنت والسيراميك والألمونيوم مما أدى إلى ارتفاع أسعارها وانعكس بالسلب على سعر تكلفة الوحدات العقارية.
